DECLARATORIA DE FABRICA

QUE ES UNA DECLARATORIA DE FABRICA Y CUANDO SE TRAMITA UNA CONFORMIDAD DE OBRA
La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obras en un predio urbano, de acuerdo a lo que establece el Art. 28 de la Sección preliminar del Reglamento de la Ley 27157–Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Así también en el art. 2.3 Precisiones del D.S. 035-2006-VIVIENDA que aprueba el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 entre otras indica que la Declaratoria de fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este reglamento.
Cabe precisar que el Titulo II de la Ley 27157, referido a Declaratoria de Fabrica ha sido derogado por la Octava Disposición final de la Ley 29090 – Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, sin embargo esto no afecta la vigencia de los artículos precedentes que forman parte del Título I, y además en el art. 28° de esta ultima norma se establece que concluidas las obras de edificación, con la autorización municipal obtenida conforme a esta norma, se efectuara una descripción de las condiciones técnicas y características de las obras ejecutadas que se denominara Declaratoria de Fabrica.
Este procedimiento de Declaratoria de fabrica tiene varios escenarios con tratamientos diferenciados:
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorización municipal hasta el 19 de Julio de 1,999 deberán acogerse a la Regularización de la Declaratoria de fabrica establecida en el Titulo I de la Ley 27157, sin necesidad de tramitar conformidad de obra municipal, y que consiste básicamente en presentar los formularios registrales N° 1, 2 o 3 (FOR) dependiendo del tipo de inmueble y si requiere de Independización de secciones inmobiliarias (Departamentos, oficinas, tiendas comerciales, puestos de mercado, etc.) que además van a requerir de la inclusión de un reglamento interno, de acuerdo a lo señalado en el Titulo III de la misma norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificación entre el 20 de Julio de 1,999 hasta el 27 de Setiembre de 2,008 (Ley 27157) pueden tramitar ante la Municipalidad distrital el certificado de Finalización de obras y la declaratoria de fabrica de acuerdo a lo que establece dicha norma.
- Para aquellas edificaciones que han sido ejecutadas con Licencia de edificación entre el 28 de Setiembre de 2,008 hasta el día de hoy (Ley 29090), pueden tramitar la conformidad de obra y la declaratoria de Edificacion (fabrica) en un solo procedimiento, de acuerdo a lo que establece dicha norma, para luego inscribirla ante los registros Públicos.
- Para aquellas edificaciones ejecutadas sin autorización municipal después del 20 de Julio de 1999, pueden acogerse a un proceso de Regularización contemplado en la Ley 29090, que establece en su articulo 30º que las edificaciones que hayan sido construidas sin Licencia de obra después de esa fecha, y hasta el 27 de Setiembre de 2008 podrán ser regularizadas hasta el 31 DE DICIEMBRE DE 2008, plazo que ha sido ampliado hasta el 31 de Diciembre de 2010, con la Ley 29476.
-
Tanto la Ley 27157 como la 29090 establecen normas sobre Licencia de Edificación que debe otorgar la Municipalidad correspondiente al distrito en que se ubica el predio, con la diferencia de que esta ultima derogó las concernientes a este tema establecidas en el Titulo I de la primera (Ley 27157), sin embargo hay que dejar claramente establecido que dicha Ley contiene 3 Títulos de los cuales el Titulo I, que trata sobre regularización de edificaciones ejecutadas hasta el 19 de Julio de 1999, y el Titulo III, acerca de los regímenes de Propiedad exclusiva y común, siguen vigentes.

Hecha esta aclaración se puede comprobar que ambas leyes contemplan el tema de la conformidad de obra como el proceso al que están obligados los propietarios que culminan una edificación con planos aprobados por una licencia de edificación, para poder registrar la edificación dentro del proceso de Declaratoria de fabrica, en la partida registral del inmueble.

La Ley 29090, vigente en la materia desde el 28 de Septiembre de 2008 y que norma la obtención de Licencias de edificación además de las de Habilitación urbana, en su articulo 63º del Capitulo IV establece que de no haberse ejecutado las obras conforme a los planos, se presentaran planos de replanteo que serán revisados por la Comisión Técnica, no especificando limites en el área de variación, lo que en la práctica significa que se podrá replantear cualquier variación que se realice en la ejecución de una obra que cuente con Licencia de edificación, debiendo si tener cuidado en que estos planos finales si correspondan a la edificación final ya que el articulo 63.2 detalla la necesidad de que se realice una inspección en que se verifique la veracidad de los mismos. .
-

.Por que y cuando es necesario obtenerla?

1.- En primer lugar por que el Artículo 1° del D.S. 035-2006-VIVIENDA que aprueba el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157 establece que es de aplicación obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantados en predios urbanos.
2.- Cuando se pretende inscribir ante registros Públicos las construcciones existentes en un terreno urbano sea en vía regular o en vías de regularización.
3.- Cuando se pretende independizar un inmueble en varias unidades inmobiliarias llámense departamentos, tiendas, puestos, casas, etc.
4.- Cuando se tramita un préstamo hipotecario al sistema financiero.
5.- Cuando se pretende vender unidades inmobiliarias construidas inicialmente en un terreno matriz, existan o no bienes de uso común.
6.- Cuando se desea hacer una repartición de herencia que involucra uno o mas inmuebles.


Así mismo con el D.S. N° 011-2005-Vivienda, promulgado el 13 de Mayo de 2005, se modifican algunos artículos del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. N° 008-2000-MTC), entre los que destaca lo que indica el articulo 4°, en el sentido de que también se podrán acoger a la regularización de Edificaciones (Declaratoria de Fabrica y/o Independización de secciones inmobiliarias), aquellos predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, es decir que a pesar de no contar con Habilitación Urbana se encuentren, por lo menos, como predios registrados en el catastro municipal correspondiente y/o que sus propietarios figuren como tales en el padrón de contribuyentes de dicha municipalidad.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA

La prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad sea mueble o inmueble, a través de la posesión continua, pacífica y pública de un bien, la propiedad de bien inmueble se adquiere mediante la posesión como propietario durante 10 años. Se adquiere a los 5 años cuando medien justo título y buena fe. Y la adquisición por prescripción de un bien mueble a los 2 años si hay buena fe, y por 4 si no hay.